[摘要] 值2010年宜昌商业地产高峰论坛召开之际，宜昌搜房网与三峡商报，专访中指研究院（华中）指数系统应用总监 ，共同探讨当前经济环境下，全国及湖北省商业地产的发展历史与发展趋势。
中指研究院、宜昌搜房网联合三峡商报发布2009—2010年中国商业地产趋势报告
2009年，在CBD中心商务区、商业步行街等龙头项目的带动下，宜昌商业地产业界积极寻求开发、营销、招商与管理的新思路、新模式，开发数量、投资规模、销售额都保持了良好的发展热头，实现商业地产稳步增长和发展。
2010年，将迎来宜昌商业地产新的发展时期，一方面前期开发的项目大规模进入商业运营阶段，另一方面新的商业地产项目如雨后春笋般发展，在两种力量夹击下，宜昌商业地产面临供求平衡、招商营销、运营管理等方面挑战，宜昌商业地产能如何实现健康发展，是我们面临的重要课题。
值2010年宜昌商业地产高峰论坛召开之际，宜昌搜房网与三峡商报，专访中指研究院（华中）指数系统应用总监 ，共同探讨当前经济环境下，及湖北省商业地产的发展历史与发展趋势。
2009年中国商业地产投资为五年来增速
重庆、成都、武汉、青岛等区域中心城市的商业地产市场发展较快
2009年，在各项"保增长"措施的带动下，宏观经济企稳回升，房地产市场快速回暖，全年商品房销售面积和销售额分别同比增长42.1%和75.5%，办公楼和商业营业用房市场也增长显著，全年销售面积分别同比增长30.8%和24.2%，销售额分别同比增长66.9%和45.5%，销售均价分别同比增长24.4%和16.2%；此外，两类物业的投资额也有显著增长，办公楼开发投资额同比增长18.1%，增幅较2008年提高10.7个百分点，商业营业用房开发
投资额同比增长24.4%，为2005年以来年度增速，高于同期住宅开发投资。
但与此同时，部分城市商业地产市场规模依然偏小，部分区域部分商用物业的出租和后续经营仍不够理想，出租率和租金水平依然低位徘徊，给商业地产市场的投资者带来诸多挑战。
我们认为，随着宏观经济的企稳回升和城市化进程的不断推进，中国商业地产市场将迎来广阔的发展空间，市场规模将稳步上升。除北京、上海等传统的热点城市外，重庆、成都、武汉、青岛等区域中心城市的商业地产市场也将较快发展。随着REITs、保险资本进入房地产市场相关细则等政策的落实，国内商用物业市场的投资者类型将更加丰富。
2009年我国城市化率达到47%，2010年将达到50%
城市化是中国房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业地产市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。
2009年我国城市化率达到47%，2010年将达到50%。一线城市的城市化发展水平更高，2008年上海城市化率达到87.5%，北京为84.9%。伴随着城市化水平的提高，中国及主要城市的宏观经济发展水平也迈上了新的台阶，对商业地产的需求也稳步增长。
1998年以来，商业营业用房销售额市场领先国内生产总值和社会零售品总额变化约一年半至2年的时间。国内生产总值和社会零售品总额增速分别于2007年和2008年达到阶段高位，而商业营业用房销售额则于2005年达到阶段性高点。2009年，当国内宏观经济向下调整时，商业营业用房销售额增速已于2008年达到历史低位。
从主要城市来看，反映整体经济总量的国内生产总值（GDP）是写字楼销售金额的重要影响因素，两者相关系数达到0.81。上海和北京市GDP在2008年分别为13698亿元和10488亿元，明显高于排名第三的广州市（8216亿元）。2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。销售面积排名第三和第五位的杭州和成都，均属于区域性中心城市，第三产业占比分别达到46.3%和46.5%，是写字楼需求较高的重要原因。
与写字楼市场更多受宏观经济和第三产业影响不同，商业营业用房销售额与社会消费品零售总额显著正相关，相关系数达到0.83。2009年，商业营业用房销售额位居前两位的依次是北京和上海，分别达到300亿元和193亿元，合计占同期商业营业用房销售总额的13.7%；而这两个城市的社会消费品零售总额同样位居前两位。位居第3-5位的苏州、重庆和沈阳，商业营业用房销售额合计达到357亿元。排名前五位的城市合计占比为23.6%。
先住宅地产、后商业地产是城市化和房地产市场发展的基本规律
大量外来人口向城市聚集是中国城市化发展的最直接体现，作为其生产生活必备条件的住房需求成为最直接、最迫切解决的事情，一方面是新进城人口的基本住房需求，另一方面是城市原住民的改善性需求。住宅市场在城市化发展的推动下进入快速增长期。
商业地产在城市化发展中要滞后于住宅地产的发展，有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产的发展。在一定程度上，商业地产的发展取决于住宅地产的发展规模及发展速度，具有很强的依赖性。
一线城市商业地产比重逐步加强
二三线城市商业地产将主力发展中端商务需求
根据历史经验，在GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。城市人均GDP在8000美元以下时，住宅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至可能逐步代替住宅地产的龙头地位。
我们认为一线城市如北京、上海、深圳等城市的住宅地产发展水平将逐步趋缓，商业地产所占比重将逐步加强，并且在一定程度上重点提升商业地产的高端化、集中化、综合化发展；城市内部的功能化分区差异将进一步加强，持有型商业物业将成为未来商业市场的主角。
在二三线城市，城市化进程仍处于外扩式增长阶段，住宅地产在其中将扮演生力军的角色，在房地产市场的占比保持稳定甚至逐步提高，商业地产在这个阶段将主力发展中端商务需求，在城市发展中辅佐住宅地产走向繁荣。
2009年，武汉GDP超过4500亿元，跃至副省级城市第五位，虽然武汉的房地产依然是以住宅为主，但商业地产发展迅猛，以商业物业为例，2009年新开工面积同比增长率超过180%，销售额的同比增长率也在70%以上。2009年，菱角湖万达广场、福星惠誉国际城、汉正街地一大道、宝利金国际广场等商业地产项目，纷纷涌现；万科、保利、金地等地产大佬，也加紧了在汉布局商业综合体的步伐，仅万达集团，正在开发的就有4个大型商业地产项目；除了市中心的商业物业发展势头迅猛，属于武汉郊区的黄陂，因"汉口北专业市场群"的打造，大型专业市场也不断涌现，汉口北批发城、四季美农贸城、中国金属交易中心、中国家俱CBD等、竹叶山中环商贸城项目也竞相发力。
住宅地产扩展范围呈现圈层式发展
商业地产则呈现核心带动多点式分布发展
在城市化发展推动下，房地产市场中各业态的分布往往由其自身特点及优势来决定。住宅地产的分布较为广泛，基本属于外扩型，由政府规划、轨道交通、地理特点、新城建设等多方面因素共同驱动，其扩展范围呈现圈层式发展。在城市化发展带动下，商业地产分布则有所不同，由于对集群性、产业性、节能性的要求，写字楼往往会集中于城市内部核心地段或者新城规划中心，以大点式分布及产业性分布为主；商业地产则呈现核心带动多点式分布发展，最核心的商业体辐射全城甚至全省，区域型商业体则服务区域内消费人群，社区型商业则以日常生活所需的商业活动为主，由此决定了其在城市中分布的特点。酒店商业则跟随旅游以及写字楼群的步伐进行合理布局，随着星级的降低逐步由城市核心走向郊区，由旅游热点城市走向小范围旅游乡镇。服务式公寓则延续了其作为酒店长期客户替代品的初衷选择与写字楼齐头并进，在城市核心处布局，依托城市商务中心发展。
我们有理由相信，随着中国城市化发展的步伐加快，商业地产也会逐步由点至面进入二三线城市，利用自身优势、利用城市化的良好契机，在新城市建设中发挥其应有的作用。随着经济社会的进步及发展，商业地产的层次也将得到进一步的升级改造，迎来新的发展契机。
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