[摘要] 随着“史上最为严厉”的调控政策陆续出台，房地产市场的未来仍然扑朔迷离，部分房地产企业扛不住了，洗牌开始，地产房企的合并整合潮一浪高过一浪。
（来源：重庆时报）
“现在是一场耐力的比拼，资金底气不足的房企将自动淘汰。”
随着“史上最为严厉”的调控政策陆续出台，房地产市场的未来仍然扑朔迷离，部分房地产企业扛不住了，洗牌开始，地产房企的合并整合潮一浪高过一浪。
卖不动房子就选择卖项目
2009年，国家的大手笔“救市”使地产商处于一片繁荣当中。
然而时隔两年后，开发商发现，“房子卖不动了，交易持续低迷。”
房子卖得“不给力”却引爆了房地产产权交易市场。据统计，2011年全年房地产行业股权及资产交易超过1300亿元。
“房企并购是和房地产市场的发展相适应的。”重庆西南大学教授邱道持称，市场比较宽松时，供求放大，那么开发企业数量就多，层次拉得很开。
邱道持表示：“从去年起，房地产调控形势严峻，政策的"组合拳"多，对房地产市场形成了一个挤压。在这样的市场环境下，房地产开发企业承受的压力会加大，很多中小房产企业承受力不足，难以维持，被并购成了一件很自然的事。”
“今年起房产销售比较疲软，卖不动房子就选择卖项目。”重庆容磁地产总经理王雪松表示，“行业越是成熟，它的利润就越不均，企业并购的案例就会更多。”
延伸阅读：
调控力度节奏适度重庆并购现象少
然而在今年房企“轰轰烈烈”的并购浪潮中，我们很难捕捉到重庆房企抛售项目与股权的身影。
与此同时，二三线城市拿地热情的高涨也说明中国房地产市场的重心正在向二三线城市靠拢。
据上海同策数据显示，10月以来二三线城市受到开发商的关注远高于一线城市。11月，房企在二三线城市的拿地热情明显高于前一个月，土地交易数量环比呈现小幅增长，共有24宗地块成交，土地成交量明显高于“北上广深”等一线城市。
“而且，重庆的调控，力度、节奏、把握方面比较适度。”邱道持说，“从重庆本身市场发展的秩序来看，比较规范；从市场房价的走势来看，总体比较正常；从重庆房地产需求来看，重庆城市化、工业化快速发展，调控对这个市场的开发、销售有压力，但相对其他地区来讲没这么严峻。”
“转让股权，卖项目在重庆来说不太明显。”重庆中原地产市场研究部总监孙刚表示，“国家调控政策打压，很多都是针对一线城市的，相对来说目前重庆受到信贷压力影响更大。”
业内人士表示，明年，房企应花更多的精力研究确定新时期的战略目标及发展规划，确定具有核心竞争优势的商业模式，并根据产品战略确定产品创新、产品线规划和产品标准化，以及如何推行可连锁开发的产品线。从大型房企的经验分析，推行可连锁开发的产品线或许是今后房地产业发展的方向之一。
延伸阅读：
延伸：市场成交低迷 明年房企资金空前紧张已成定局
（来源：中华工商时报）
房地产市场成交量的持续低迷以及2012年中央政府对房地产业调控不放松态度的明朗，使时近岁尾的房地产行业洗牌加剧，
有数据表明，今年1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计已达93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿元的规模，预计全年交易额相比2010年将。北京中原市场研究部统计数据显示目前北京产权交易所有关房地产类的挂牌为26宗，仅12月新增挂牌就达到了13宗，其中涉及股权类的交易挂牌达到了7宗。上海产权交易所挂牌类房产交易达到了15宗，其中涉及股权的挂牌达到了11宗。其中大部分挂牌企业都属于资金缺乏，售股过冬类型。
目前，外行业房地产企业资金加速逃离房地产，房地产行业内的企业也接连出现弃房涉矿。迫于资金链紧张的压力，不仅不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，很多央企也先后脱离或剥离房地产业务，而一些资金实力相对较强的房企借机出手接盘。
万科去年全年投入收购的资金为22亿元。而今年仅在上半年，万科已经分别以31亿元、2266万美元和3600万元收购了广州市番禺向信房地产有限公司100%股权、香港鸿弘投资有限公司100%股权和武汉市永利置业有限公司100%股权，并以2469万元收购了其他7家公司，合计投入约33亿元用于收购。恒大地产、佳兆业等大型房企也在市场变化中以并购的方式加大企业的市场份额。消息称，融创中国将收购因资金困难的绿城集团旗下的无锡香樟园项目，同时，绿城或寻求向SOHO中国转让上海外滩地王(土地总价92.2亿元)10%的股权。
房地产市场的集中度将越来越高。中房协与兰德咨询近日联合发布《中国房企经营管理状况(2011)》蓝皮书，预计到2015年，将有30%房企被洗牌出局。根据该“蓝皮书”提供的数据，截至2010年底，有房地产开发企业66290家，而两年内累计减少了24.57%，并呈现加速减少态势。金融危机后，特别是新一轮调控后房地产企业的“洗牌”已经开始，并呈现加剧趋势。到2015年，房地产开发企业将剩下4.5万家左右，低于2004年的水平。
业内人士普遍认同这样的判断，认为在持续调控的政策前提下，房企并购的速度与波及面必将加大，同时转型将加速。
工商联房地产商会会长聂梅生认为，2012年，房地产公司的资金会空前紧张，这一点已成定局。即使下一步货币政策微调，也属于定向宽松，也是针对中小企业的，一时半会儿难以惠及房地产业。未来几个月房地产业会出现大量的并购、重组。
3600万套保障性住房目标的确定，以及各地方政府签下2012年新增保障性住房建设的“军令状”，使很多开发商对明年保障性住房建设量会大为收缩的预期落空。正如SOHO中国潘石屹所言，3600万套保障性住房建设如一座大山。由于保障性住房的土地是政府划拨，不用缴纳土地出让金，建成房屋后也不上税，做住宅的开发商无法与之竞争。留给住宅类开发商的只有占楼市比例很小的豪宅市场。房地产商已很难乐观。
最近一段时间，万科等不少地产巨头都在采取“快卖房、不囤地”高周转开发运营“过冬模式”。并有意向商业地产、旅游地产、养老地产等方向转型。绿城中国在资金链紧张的压力下，也在试图凭借其产品品质优势，通过代建业务模式，以品牌和管理输出占据一席市场。然而，所有企业的战略转型从近期目的看都是在追求“现金为王”，从长远目标看，很多具有战略谋划的企业则期望由此获得具有经营价值的开发。很显然，今后房地产企业间的竞争将从土地、开发量转向物业经营价值的竞争。良好的运营管理模式、优质的房产与稳定的商业租单将是我国房地产资产证券化REITs业务开启之时不可或缺的先决条件。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
