[摘要] 随着首置政策宽松化，对于2011积压下的刚需而言，2012是否是一个好的买房时机？对于开发商而言，2012应针对刚需人群做出怎样的变化？市场未来的走势如何？2012年又是否是真正的“刚需年”？
随着首置政策宽松化，对于2011积压下的刚需而言，2012是否是一个好的买房时机？对于开发商而言，2012应针对刚需人群做出怎样的变化？市场未来的走势如何？2012年又是否是真正的“刚需年”？成都报道特邀请到全程机构董事长蒋晓东、华乘万青置业开发部经理赖彭杰、世家机构发展研究中心市场研究部总监周孺文以及成都思源经纪研究中心总监孔祥虎，共同对以上问题进行了深度的探讨与交流。
2009年不再
成都报道：2011年调控不断深入，抑制了大量的刚需，2012年这部分需求会集中出市吗？
周孺文：信贷政策向首次购房人群的倾斜，有助于购房需求的释放，成交量也将逐步回暖，二三月份可能
孔祥虎：2012年房地产及信贷政策将重点支持首套房需求，这在一定程度上让2011年观望和被抑制的首套房置业刚性需求得到比较大的释放。首套房需求得到政策支持，但对于改善性需求和投资需求来说，仍是政策调控的主要对象，2012年将是刚需主导的市场，市场的机会在刚需产品。
蒋晓东： 2012年，肯定不是炒房者投机的年头，刚需将是这一年的购房主力，因此，我认为，投机炒房者减少了、房价过快增长抑制住了、房地产投资过大控制得有效果了，那么，从“限购”政策开始的部分和有条件的松动将会在5月份以后开始调整，这样将对刚需的释放有一定的帮助，但爆发出“惊人的力量”是不现实的，也是调控政策不允许的。
勿等“价格点”
成都报道：当下的刚需购房者，应该怎样合理的选择房源？目前是否是一个刚需购房的好时机？
蒋晓东：刚需本身就是刚性的一种购房需求，购房者在选择房源的时候，应该根据自己的购买力、实际需求、工作地点、交友圈子、公共交通配套等来选择房源，尽量不要超出自己的实际需要，要务实。而对于购房的好时机，我认为，只有投机的人才会更多地研究时机，而对于刚需来讲，购房行为是满足需求，只要务实地选择，切合自己实际地进行购买，现在也是购房的好时机，要想等到所谓“价格点”是很难把握的。
周孺文：当下刚需购房者可选择优惠力度较大的优质楼盘或知名开发商项目，一是住房质量有保证，二是此类楼盘有较强的抗跌性。
2012年上半年是个不错的刚需购房时机。一季度是传统的信贷投放旺季，信贷政策向首次购房人群倾斜，允许首套房贷款可回归基准利率，购房成本将大大降低，价格与贷款环境都较为利好，是购房时机良好。
赖彭杰：建议刚需购房者买房能至少考虑到5年之后的需求，不能只求现在有一个小窝，你要考虑到你会从一个人变成两个人，两个人变成三个人，甚至有些还必须要考虑到父母，这些都是现在的年轻人面临的问题，所以宁愿现在考虑周全一点，也不要过两年来后悔。虽说现在是购房的好时机，但是大家也千万不要慌，都说买东西要货比三家，更何况是买房子这等大事呢？多比比总是好的。
孔祥虎：2012年将是刚性需求购房者买房的好时机，但目前银行对首套房政策尚未完全明确，因而建议购房者可以待银行政策明确后再行动。同时在选择房源时，除了考虑价格、地段和开发商品牌外，尽可能选择现房或准现房，以节省租房支出。
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刚需市场不缺客户
成都报道：在刚需即将大量释放的阶段，开发商应针对刚需采取怎么样的策略？
赖彭杰：刚需这个市场一直都不缺乏客户，这类产品重要的不是去寻找客户，而是怎样让客户确定买你的房子。怎样把握客户的真正需求才是硬道理。现在的小年轻倾家荡产地把钱都拿来首付了，这个买房的梦想是实现了，但是腰包里啥也没了，如果这个时候开发商能实现小年轻的第二个梦想，应该会促进购房者下单。
孔祥虎：2012年整体房地产市场大环境不容乐观，建议开发商在面对刚需释放的时候，保持理性心态，消化存量，走量为主，现金为王。结合刚性需求的特点，有针对性地开始营销推广。同时新推项目尽量以刚需产品为主，以应对市场需求。
周孺文：刚需购房者经济实力较弱，价格敏感度高，价格是选房的主要购房影响因素，因此2012年开发商针对刚需，最有效的营销策略应是降价让利。主推中小户型也将是较为可行的办法，以面积控制而控制总价，经济实力较弱的刚需购房者较容易接受。另一方面，近日政府部门已经提出或将对符合条件的低价位、小户型住宅项目， 在土地供给、审批通道、银行信贷等方面给予了政策扶持，可谓是给正处于水深火热的中国房地产企业的一个利好信号。
蒋晓东：我认为，如果产品销售周期在一年以内，针对理性、刚性的需求，尤其是首次置业家庭的购房，开发商应更加理性一些，和其它商品生产一样，多考虑“适销对路”的中小户型满足首次置业家庭的需求是明智的；而针对一些改善性住房的需求，建议稍微放缓一些，一是需要等待政策的松动，二是本身这部分需求也释放得更慢一些。
预计政策将微调
成都报道：调控政策会不会在第三季度有所松动？对于未来和后市的变化有什么样的预期？
蒋晓东：我认为局部的松动和有条件的适当放一放，应该在第二季度就会有所松动。如果把2009年同期的销售量定为10分的话，我认为2012年第三季度政策调控能“容忍”的销售量恢复应该是3—4分，这样对市场和调控政策而言都是比较合理的，过了就有失控之嫌。
赖彭杰：政策松动与否要看市场，变好变坏都取决于市场的走向，对于房地产市场的未来，我是比较看好的，今年内房价势必会回升的。
孔祥虎：整体来看，除了首套房需求受到政策支持外，房地产政策均不会有太大变化，因而预计本届政府对房地产政策不会有太大的调整。虽然今年刚需市场会有所释放，但由于改善性需求和投资需求政策松动的可能性较小，同时信贷政策对房地产来说仍然比较紧张，靠刚需拉动整个市场的可能性较小。预计今年上半年市场继续探底，三四季度市场处于盘整期。十八大和下届政府对房地产的定调将决定着房地产的未来走势。
周孺文：从2011年楼市政策对成都房地产打压的势头来看，今年初的楼市形势仍然不容乐观。但从销售市场惨淡对土地市场的不利影响，对省内经济拉动有限，大量积压房造成的不稳定因素来看，2012年的政策力度将会有所调整，而不再是一味的打压。
预测第三季度的政策将会有所放松，政策的强势对市场的调节作用虽然明显，但存在大量不可调和的矛盾。因此，政府会采取一些有利市场复苏的经济手段辅助政策进行调节。
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