[摘要] 值2010年宜昌商业地产高峰论坛召开之际，宜昌搜房网与三峡商报，专访中指研究院（华中）指数系统应用总监 ，共同探讨当前经济环境下，全国及湖北省商业地产的发展历史与发展趋势。
一线城市商业地产比重逐步加强
二三线城市商业地产将主力发展中端商务需求
根据历史经验，在GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。城市人均GDP在8000美元以下时，住宅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至可能逐步代替住宅地产的龙头地位。
我们认为一线城市如北京、上海、深圳等城市的住宅地产发展水平将逐步趋缓，商业地产所占比重将逐步加强，并且在一定程度上重点提升商业地产的高端化、集中化、综合化发展；城市内部的功能化分区差异将进一步加强，持有型商业物业将成为未来商业市场的主角。
在二三线城市，城市化进程仍处于外扩式增长阶段，住宅地产在其中将扮演生力军的角色，在房地产市场的占比保持稳定甚至逐步提高，商业地产在这个阶段将主力发展中端商务需求，在城市发展中辅佐住宅地产走向繁荣。
2009年，武汉GDP超过4500亿元，跃至副省级城市第五位，虽然武汉的房地产依然是以住宅为主，但商业地产发展迅猛，以商业物业为例，2009年新开工面积同比增长率超过180%，销售额的同比增长率也在70%以上。2009年，菱角湖万达广场、福星惠誉国际城、汉正街地一大道、宝利金国际广场等商业地产项目，纷纷涌现；万科、保利、金地等地产大佬，也加紧了在汉布局商业综合体的步伐，仅万达集团，正在开发的就有4个大型商业地产项目；除了市中心的商业物业发展势头迅猛，属于武汉郊区的黄陂，因"汉口北专业市场群"的打造，大型专业市场也不断涌现，汉口北批发城、四季美农贸城、中国金属交易中心、中国家俱CBD等、竹叶山中环商贸城项目也竞相发力。
住宅地产扩展范围呈现圈层式发展
商业地产则呈现核心带动多点式分布发展
在城市化发展推动下，房地产市场中各业态的分布往往由其自身特点及优势来决定。住宅地产的分布较为广泛，基本属于外扩型，由政府规划、轨道交通、地理特点、新城建设等多方面因素共同驱动，其扩展范围呈现圈层式发展。在城市化发展带动下，商业地产分布则有所不同，由于对集群性、产业性、节能性的要求，写字楼往往会集中于城市内部核心地段或者新城规划中心，以大点式分布及产业性分布为主；商业地产则呈现核心带动多点式分布发展，最核心的商业体辐射全城甚至全省，区域型商业体则服务区域内消费人群，社区型商业则以日常生活所需的商业活动为主，由此决定了其在城市中分布的特点。酒店商业则跟随旅游以及写字楼群的步伐进行合理布局，随着星级的降低逐步由城市核心走向郊区，由旅游热点城市走向小范围旅游乡镇。服务式公寓则延续了其作为酒店长期客户替代品的初衷选择与写字楼齐头并进，在城市核心处布局，依托城市商务中心发展。
我们有理由相信，随着中国城市化发展的步伐加快，商业地产也会逐步由点至面进入二三线城市，利用自身优势、利用城市化的良好契机，在新城市建设中发挥其应有的作用。随着经济社会的进步及发展，商业地产的层次也将得到进一步的升级改造，迎来新的发展契机。
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